Comprar una casa en Estados Unidos: dónde los compradores tienen más poder para negociar pese a las tasas hipotecarias – USFTB
El mercado inmobiliario de Estados Unidos comenzó a inclinarse hacia quienes buscan vivienda, aunque el encarecimiento del crédito limita cuánto pueden pagar.
El indicador trimestral de Realtor.com ubicó el mercado nacional en las 4 en punto de su reloj, una fase de equilibrio tardío que se desplaza a favor de los compradores.
El informe del tercer trimestre de Realtor.com, difundido por Fox Business, señala que la cantidad de áreas metropolitanas clasificadas como mercados de vendedores bajó de 39 a 27 en los 12 meses previos a la medición de octubre de 2026.
En paralelo, los mercados favorables a los compradores pasaron de 13 a 17. La medición registró 49 áreas equilibradas que se inclinaban hacia los compradores y otras seis equilibradas que se ajustaban a favor de los vendedores; en conjunto, sumaron 55 mercados en esa situación.
El indicador analizó 99 de las 100 mayores áreas metropolitanas del país. Jackson, en Misisipi, quedó fuera de la medición por una falta de datos de transacciones a nivel de condado.
La lectura de octubre combina inventario, operaciones registradas y proyecciones de ventas basadas en contratos hasta septiembre de 2026.
El reloj no mide si una vivienda es barata o cara, sino el poder relativo de negociación. La posición de las 12 en punto corresponde al máximo predominio de los vendedores y la de las 6 en punto, a la mayor ventaja de los compradores. Las horas intermedias reflejan mercados en transición.
Para una familia que evalúa comprar una casa en Estados Unidos, las condiciones más propicias para negociar se concentran en Greenville, Carolina del Sur, y Nashville, Tennessee.
Ambas áreas metropolitanas se encontraban en la fase de máxima ventaja para los compradores, de acuerdo con el reloj de mercado de Realtor.com.
La mayor oferta y el menor ritmo de ventas dan a los interesados más margen para solicitar rebajas en el precio, aportes del vendedor a los costos de cierre u otras concesiones.
Sin embargo, esta posición negociadora no significa que la vivienda resulte más asequible: el costo del financiamiento redujo el presupuesto efectivo de las familias.
El economista sénior de Realtor.com, Jake Krimmel, señaló que las tasas hipotecarias aumentaron 74 puntos básicos en poco más de un mes: subieron de 6,66 % a finales de agosto a 7,4 % el 8 de octubre.
Según el cálculo de Realtor.com, ese aumento implicó una pérdida de 7,2 % del poder de compra, equivalente a más de USD 22.000 en el precio de una vivienda para un comprador que destina USD 2.000 mensuales solo al capital y los intereses.
La tasa hipotecaria define el interés que se paga por el préstamo y, por lo tanto, modifica el monto que una familia puede financiar con la misma cuota mensual.
El cálculo citado considera solo capital e intereses; los gastos de impuestos, seguro de vivienda, mantenimiento y costos de cierre pueden elevar el desembolso total de una compra.
La mejora negociadora no garantiza una rebaja automática. En un mercado favorable a compradores, los propietarios pueden tardar más en vender y aceptar cubrir costos de cierre o reparaciones. El precio final depende de la oferta, condición del inmueble y competencia local.
Las tasas más altas redujeron las operaciones y elevaron el inventario disponible. Como respuesta, parte de los vendedores ofreció descuentos y concesiones para atraer demanda.
Esos incentivos pueden mejorar las condiciones de una operación, pero no compensan por completo la pérdida de capacidad de financiamiento que provocan intereses más elevados.
El Sur lideró el país en cantidad de mercados inclinados hacia los compradores. La última lectura de Realtor.com ubicó en esa región 14 de los 17 mercados de compradores identificados a nivel nacional.
En el Oeste, el cambio fue reciente: la región no registraba mercados de compradores en junio y sumó tres en septiembre. Bakersfield y Riverside, en California, junto con Colorado Springs, en Colorado, pasaron a esa categoría.
Estas ciudades se suman a Greenville y Nashville entre los destinos en los que los interesados disponen de mayor margen frente a los vendedores.
La situación es distinta en el Medio Oeste, que concentró 16 de los 27 mercados favorables a los vendedores. Los precios relativamente más bajos, una demanda sostenida y una oferta limitada preservaron la ventaja de los propietarios en venta en esa región.
El Noreste concentró cinco de los seis mercados equilibrados que se ajustaban a favor de los vendedores en la última medición de Realtor.com.
El incremento del inventario alivió parte de la escasez estructural de oferta, especialmente en áreas metropolitanas de mayor costo como Boston y Providence.
En sentido contrario, Hartford, Connecticut, fue la única área metropolitana ubicada en la fase de máxima ventaja para los vendedores.
Las áreas analizadas se distribuyeron en 10 de las 12 posiciones del reloj, una señal de que las condiciones cambian según la ciudad y la región.
